İpotek Haklarının Paraya Çevrilmesi..

İpotek Haklarının Paraya Çevrilmesi Sürecinde Usul Hukuku Sorunları: Bölge Adliye Mahkemesi Kararları Işığında Alacaklı Koruma ve Borçlu Hakları Arasındaki Denge


Taşınmaz rehni, Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku sistematiği içerisinde, malike mülkiyet hakkından tam olarak feragat etmeksizin, taşınmazın ekonomik değerini bir alacağın teminatı olarak tahsis etme imkânı tanıyan sınırlı bir ayni haktır. İpotek, bu rehin türleri içerisinde en esnek ve uygulama alanı en geniş olanı olarak tebarüz eder; zira sadece mevcut borçları değil, henüz doğmamış ancak doğması muhtemel veya şarta bağlı alacakları da güvence altına alma kabiliyetine sahiptir. Bu esneklik, ekonomik hayatın kredi ihtiyacını karşılarken, beraberinde karmaşık hukuki uyuşmazlıkları da getirmektedir. İcra ve İflas Hukuku'nun ruhu , alacaklının alacağına en hızlı ve güvenli şekilde kavuşması ile borçlunun haklarının korunması arasındaki hassas dengeyi tesis etmektir. Bir icra iflas uygulayıcısı perspektifiyle, bu uyuşmazlıkların çözümünde sadece kanun metnine bağlı kalınması yeterli olmayıp, aynı zamanda mülkiyet hakkının kutsallığı ile ahde vefa ilkesinin (pacta sunt servanda) takip hukukundaki yansımalarının da titizlikle irdelenmesi elzemdir.

İpotek hukukuna hâkim olan temel prensipler —belirlilik , kamuya açıklık (aleniyet), sabit dereceler ve fer'ilik — hem maddi hukukta hem de takip hukukunda belirleyici bir role sahiptir. Fer'ilik ilkesi uyarınca, ipotek hakkı kural olarak asıl alacağa bağlı bir haktır ve asıl alacağın geçersizliği veya sona ermesi, ipoteğin de hukuki kaderini doğrudan etkiler. Ancak, modern bankacılık hukukunun ihtiyaçları doğrultusunda şekillenen üst sınır ipoteği (limit ipoteği) gibi kurumlarda, bu fer'ilik bağının bir nebze gevşetildiği ve ipoteğin belli bir meblağa kadar doğacak tüm borçları kapsayacak şekilde bağımsız bir teminat fonksiyonu kazandığı görülmektedir. Bu çalışmada, bölge adliye mahkemelerinin güncel kararları üzerinden, ipoteğin paraya çevrilmesi sürecindeki usuli hatalar, ödeme iddialarının ispatı, ipotek bedellerinin güncellenmesi ve üçüncü kişilerin haklarının korunması gibi kritik konular uygulamacı gözüyle titiz bir çerçevede ele alınacaktır.

BÖLÜM 1: İPOTEK HAKKININ TEMEL PRENSİPLERİ VE SONA ERMESİ

İpotek hakkının en temel prensiplerinden biri olan fer'ilik, ipoteğin asıl alacağa bağlı bir hak olmasını ifade eder. Bu ilke uyarınca, asıl alacak sona erdiğinde ipotek de sona erer. Ancak, modern bankacılık ve finans dünyasının dinamikleri, bu ilkenin katı bir şekilde uygulanmasını zorlaştırmış ve üst sınır (limit) ipoteği gibi daha esnek teminat araçlarının ortaya çıkmasına neden olmuştur. Limit ipoteği, belirli bir meblağa kadar doğacak tüm borçları kapsayacak şekilde bağımsız bir teminat fonksiyonu üstlenerek, fer'ilik ilkesine önemli bir istisna getirir.

7181 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesine eklenen ikinci fıkra, süreli ipoteklerin tasfiyesinde mülkiyet hakkını önceleyen yeni bir dönemi başlatmıştır. Bu düzenlemeye göre, ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde İcra ve İflas Kanunu'nun 150/c maddesi uyarınca rehnin paraya çevrilmesi takibine ilişkin şerh tapu siciline işlenmezse, taşınmaz maliki tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteğin terkinini talep edebilir. Bu kural, sözleşme özgürlüğü ve belirlilik ilkesinin bir yansıması olarak, tarafların güvenceyi zamanla sınırlama iradesine hukuki bir sonuç bağlamaktadır.

İpoteğin kaldırılması talebiyle açılan davalarda en temel uyuşmazlık noktası, borcun ödendiği iddiasının nasıl kanıtlanacağıdır. Yerleşik Yargıtay içtihatları ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları, ödeme iddiasının ispatı noktasında "yazılı delil" şartını katı bir şekilde uygulamaktadır.

Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'nin 2024/3713 Esas ve 2026/69 Karar sayılı ilamı, bu ispat sürecinin nasıl yönetilmesi gerektiğine dair çok kıymetli usuli yönergeler içermektedir. Kararda, davacı tarafın ipotek borcuna karşılık haricen ödeme yapıldığına dair sunduğu "tahsilat protokolü" altındaki imzanın davalı tarafından inkâr edilmesi durumunda, mahkemenin bu iddiayı "eksik inceleme" ile geçiştiremeyeceği vurgulanmıştır.

Karar Künyesi:

**T.C. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi**

Esas No: 2024/3713 | Karar No: 2026/69 | Karar Tarihi: 15 Ocak 2026

*Konu: İpotek Kaldırılması (Fekki) Davası — Ödeme İddiasının Yazılı Delil ile İspatı ve İmza İncelemesi*

BÖLÜM 2: İMZA İNCELEMESİ VE USUL HUKUKU SORUNLARI

İmza inkârı, ipoteğin fekki davalarında sıkça karşılaşılan ve yargılamanın seyrini temelden etkileyen bir savunma aracıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca, bir belgedeki imzanın inkâr edilmesi halinde mahkeme, bu konuda uzman bilirkişi incelemesi yaptırmakla yükümlüdür. Bu inceleme, rastgele değil, belirli bir metodoloji ile yürütülmelidir. Grafolojik inceleme, imzanın karakteristik özelliklerini, baskı derecesini, hızını ve diğer ayırt edici unsurlarını analiz ederek, imzanın "davalının elinden sadır olup olmadığını" kesin olarak tespit etmeyi amaçlar.

İmza incelemesinde izlenecek usuli adımlar, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi kararında da belirtildiği gibi, öncelikle mukayese belgelerinin temin edilmesidir. Davalının, çekişmeli belge tarihinden önce resmi kurumlar (noter, banka, vergi dairesi) nezdinde attığı ıslak imza örneklerinin asılları resen getirtilmelidir. Ardından, mahkeme huzurunda, davalının fizyolojik durumuna uygun şekilde (oturarak, ayakta, farklı ellerle) yeterli sayıda imza ve yazı örneği alınarak istiktap işlemi gerçekleştirilir. Bu şekilde toplanan deliller, uzman bilirkişiye tevdi edilerek teknik bir rapor alınır.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, imza inkârının bir def'i değil, itiraz niteliğinde olmasıdır. Bu nedenle, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında değerlendirilemez. Mahkemenin, bu usuli adımları atmadan kurduğu bir hüküm, maddi gerçeğin teknik verilerle saptanması gerekliliğini göz ardı ettiği için "eksik inceleme" nedeniyle bozulabilir.

BÖLÜM 3: İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİPTE USUL SORUNLARI

İpoteğin paraya çevrilmesi, alacaklının teminat altındaki alacağını cebri icra yoluyla tahsil etmesini sağlayan özel bir takip yoludur. İcra ve İflas Kanunu'nun 148-153. maddeleri arasında düzenlenen bu süreçte, bankaların kredi alacaklarına ilişkin "ilamlı takip" (İİK m. 150/ı) imkânı, uygulamada en çok uyuşmazlığın çıktığı alanlardan biridir. İİK m. 150/ı uyarınca, banka krediyi kullanan tarafa noter aracılığıyla bir hesap kat ihtarnamesi göndererek borcun ödenmesini talep eder. Eğer borçlu sekiz gün içinde bu ihtarnameye noter marifetiyle itiraz etmezse, hesap özeti içeriği takip hukuku bakımından kesinleşmiş sayılır ve banka doğrudan icra emri gönderebilir.

Ancak bu kesinleşme, bankanın her türlü alacak kalemini ilamlı takibe konu edebileceği anlamına gelmez. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nin 2026/106 Esas ve 2026/133 Karar sayılı ilamı, bu kesinleşmenin sınırlarını çizmesi bakımından hayati önemdedir. Mahkeme, ihtarnamenin itirazsız kesinleşmiş olmasının, İİK m. 150/ı kapsamında kalmayan kalemlerin (örneğin gayrinakdi kredilerin depo talebi) ilamlı takipte istenebileceği anlamına gelmeyeceğini belirtmiştir. Bankaların vergi dairesi olmamaları hasebiyle Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alacağını asıl alacakmış gibi takibe konu etmeleri veya hesap kat ihtarında belirtilenden daha yüksek asıl alacak kalemleri yazmaları, "şikâyet" yoluyla icra emrinin iptaline yol açabilecek usuli aykırılıklardır.

Konya BAM kararında da belirtildiği üzere, ilk derece mahkemeleri "ihtarnameye itiraz edilmediği" gerekçesiyle bu kalemlerin tamamını reddedemez; mahkemenin her bir alacak kaleminin İİK 150/ı kapsamında olup olmadığını denetleme "aydınlatma ödevi" bulunmaktadır.

Karar Künyesi:

**T.C. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi**

Esas No: 2025/1458 | Karar No: 2026/103 | Karar Tarihi: 20 Ocak 2026

*Konu: İlamlı Takip — Hesap Kat İhtarnamesi ve Kesinleşme Süreci — İİK m. 150/ı Kapsamı*

BÖLÜM 4: TAŞINIR REHNİ VE TEMLİK SÖZLEŞMELERİNDE SORUNLAR

İpoteğin yanı sıra araç rehninin paraya çevrilmesi süreçlerinde de ciddi usuli karmaşalar yaşanabilmektedir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi'nin 2025/1186 Esas ve 2026/150 Karar sayılı ilamı, özellikle "alacağın temliki" durumunda rehnin akıbetini ve icra mahkemesi hâkiminin duruşma açarak uyuşmazlığı aydınlatma zorunluluğunu ele almaktadır. Davacı borçlu, aracın üzerindeki rehnin, alacaklı bankanın yaptığı "temlik sözleşmesi" kapsamı dışında kaldığını iddia ederek takibin iptalini istemiştir. BAM, dava dilekçesinin tam anlaşılamadığı durumlarda hâkimin HMK m. 31 uyarınca taraflara açıklama yaptırması gerektiğini, dosya üzerinden verilen red kararlarının "eksik inceleme" teşkil ettiğini belirtmiştir. Bu durum, icra hâkiminin sadece evrak üzerinden değil, uyuşmazlığın maddi gerçeğine ulaşacak şekilde aktif bir yargılama yapması gerektiğini teyit etmektedir. Temlik sözleşmesinin kapsamı, ipotekli takipteki kesinleşen miktar ile rehinli araç üzerindeki hakların örtüşüp örtüşmediği titizlikle analiz edilmelidir.

Karar Künyesi:

**T.C. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi**

Esas No: 2025/1186 | Karar No: 2026/150 | Karar Tarihi: 23 Ocak 2026

*Konu: Alacağın Temlik Sözleşmesi Kapsamında Rehnin Akıbeti — Hâkimin Aydınlatma Ödevi*

BÖLÜM 5: İMAR UYGULAMALARINDAN DOĞAN İPOTEKLERDE BEDEL UYARLAMASI

Özellikle büyükşehir belediyelerinin 1980'li ve 1990'lı yıllarda yaptığı imar uygulamaları (775 ve 2981 sayılı yasalar uyarınca), taşınmazlar üzerine "Eski Türk Lirası" (ETL) üzerinden çok düşük bedelli ipoteklerin tesis edilmesine neden olmuştur. Zamanla ekonomik koşulların değişmesi ve paradan sıfır atılması gibi durumlar, bu ipotek bedellerini güncel değerlerden tamamen koparmıştır. Bu durum, belediyelerin (idarelerin) alacaklarının erimesine, taşınmaz maliklerinin ise çok düşük bedellerle ipoteği fek ettirmesine yol açmaktadır.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'na eklenen Geçici 12. madde, imar uygulamalarından doğan idari alacaklarda bedel tespitinin nasıl yapılacağını emretmektedir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 26. Hukuk Dairesi'nin 2025/4057 Esas ve 2026/83 Karar sayılı ilamı, bu uyuşmazlıkların çözümünde izlenecek "yasal uyarlama" yöntemini kesin olarak belirlemiştir. Mahkemece izlenmesi gereken akademik ve teknik yol haritası şudur: ipoteğin tapuya tescil edildiği tarih "değerlendirme tarihi" olarak esas alınır, o tarihteki nitelikler dikkate alınır, emsal araştırması yapılır, uzman bilirkişi heyeti eşliğinde keşif yapılarak tescil tarihindeki arsa rayiç değeri saptanır ve bu değer Yİ-ÜFE ile güncellenir. İzmir BAM kararı, yerel mahkemenin sadece "dava tarihindeki arsa rayiç değerini" esas alarak yaptığı hesaplamayı hatalı bulmuştur. Zira yasanın ratio legis'i, idarenin alacağının enflasyon karşısında korunmasını sağlarken, bunun "tescil tarihindeki gerçek bedel" üzerinden yapılmasını öngörmektedir.

Karar Künyesi:

**T.C. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 26. Hukuk Dairesi**

Esas No: 2025/4057 | Karar No: 2026/83 | Karar Tarihi: 21 Ocak 2026

*Konu: İmar Uygulamalarından Doğan İpotek Bedelinin Uyarlanması — Yİ-ÜFE ile Güncelleme Metodolojisi*

BÖLÜM 6: KREDİLİ HAYAT SİGORTASI VE DAİN-İ MÜRTEHİN SIFATI

Bankacılık uygulamasında kredi borçlusunun vefatı riskine karşı yapılan hayat sigortaları, sadece borçlunun mirasçılarını korumakla kalmaz, aynı zamanda bankanın alacağını teminat altına alır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi'nin 2023/1081 Esas ve 2026/87 Karar sayılı ilamı, vefat eden borçlunun mirasçılarına karşı başlatılan ipotek takibinde bankanın "dürüstlük kuralı" uyarınca öncelikli sorumluluğunu ele almıştır. Eğer kredi sözleşmesine bağlı olarak bir hayat sigortası yapılmışsa ve banka bu poliçede "dain-i mürtehin" (rehinli alacaklı) olarak yer almışsa, sigorta bedeli üzerinde asıl hak sahibi bankadır. Borçlunun vefatı halinde bankanın, alacağını öncelikle bu sigorta poliçesinden tahsil etme yoluna gitmesi gerekir. Bankanın sigorta tazminatını tahsil etmek için gerekli girişimlerde bulunmadan veya sigorta şirketinin reddini yargı önüne taşımadan doğrudan mirasçılara karşı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna gitmesi, TMK m. 2 anlamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Karar Künyesi:

**T.C. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi**

Esas No: 2023/1081 | Karar No: 2026/87 | Karar Tarihi: 22 Ocak 2026

*Konu: Kredili Hayat Sigortası — Dain-i Mürtehin Sıfatı — Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması*

BÖLÜM 7: İCRA İHALESİ SONRASI ÜÇÜNCÜ KİŞİ HAKLARI

İpoteğin paraya çevrilmesi süreci, genellikle taşınmazın ihale yoluyla satılmasıyla sonuçlanır. Ancak taşınmazda bir kiracı bulunması halinde, kiracının taşınmaza yaptığı tadilat ve yenilemelerin (faydalı masrafların) akıbeti uyuşmazlık konusu olmaktadır. Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi'nin 2026/98 Esas ve 2026/218 Karar sayılı ilamı, bu uyuşmazlıkların çözümünde "sebepsiz zenginleşme" hükümlerinin nasıl uygulanacağını açıkça ortaya koymuştur. Kural olarak kiracı, yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları kira sözleşmesi bittiğinde kiraya verenden talep edebilir. Ancak taşınmaz icra ihalesiyle satılmışsa, kiracının bu masrafları "yeni malike" (ihale alıcısına) yöneltmesi, alıcının bu masraflar nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen artıştan "bedelsiz" yararlanıp yararlanmadığına bağlıdır. Tekirdağ BAM kararı, kiracının tahliye edilmeden bu masrafları isteyemeyeceğine dair genel kuralın, icra ihalesiyle el değiştirme durumunda nasıl esnetilmesi gerektiğini ve "değer farkı" yönteminin önemini vurgulamaktadır.

Karar Künyesi:

**T.C. Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi**

Esas No: 2026/98 | Karar No: 2026/218 | Karar Tarihi: 25 Ocak 2026

*Konu: İcra İhalesi Sonrası Kiracının Faydalı Masraf Talebi — Sebepsiz Zenginleşme*

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Bölge Adliye Mahkemesi kararları, Türk İcra ve İflas Hukuku'nun ipotekle ilgili alanlarında yeknesaklığın sağlanması ve kanun hükümlerinin güncel ekonomik ve sosyal koşullara uyarlanması açısından hayati bir rol oynamaktadır. İncelenen kararlar, mahkemelerin sadece kanun metnine sıkı sıkıya bağlı kalmakla yetinmeyip, aynı zamanda dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve tarafların menfaat dengesi gibi temel hukuk prensiplerini de gözettiğini göstermektedir. Alacaklının alacağına en hızlı ve etkin şekilde kavuşması hedeflenirken, borçlunun ve üçüncü kişilerin haklarının da korunması, adil bir icra sisteminin temel taşıdır. Bu dengeyi sağlamak, icra uygulamacılarının ve mahkemelerin en temel görevidir. Gelecekte yapılacak yasal düzenlemelerde, bu kararlarda ortaya konulan ilkelerin dikkate alınması, hukuki güvenliğin ve öngörülebilirliğin artırılmasına katkı sağlayacaktır.



[Sadece kayıtlı ve aktif kullanıcılar bağlantıları görebilir. ]

Neden ümitsizliğe düşeyim… Her daim umutları yaratan Rabbim varken.